引言：从“房主”到“涉案人”，老王的过山车
建筑公司的老板老王，最近的心情像是坐了一趟过山车。
老王是做幕墙的，因开发商资金链断裂付不出两百多万的工程款。最后，开发商用三套刚新建的商品房抵了债。老王盘算着，拿不到钱，拿几套房，就算亏一点低价处理，也好过没钱拿。他签完《以房抵债协议》，就张罗着卖房，考虑减少自己卖房时的税费，老王没有要求开发商马上办理过户手续。房地产市场的不景气超过他最坏的估计。房子脱不了手，老王决定自己搬了住进去，两套打通，也算是大平层了。
然而，新家的喜悦没持续多久，一张法院的查封公告就赫然贴在了门上，老王的房产，因迄今还登记在开发商名下，被开发商的债权人申请强制执行，给查封了。
老王他急忙找到律师，律师听完案情，眉头紧锁地告诉他：“老王，你这个情况……说实话，不乐观啊。”律师解释说，虽然你实际占着房子，但没过户，法律上房产还是开发商的，要对抗银行这种有抵押权的债主，难度非常大。好在房子网拍流拍，老王虽暂时不用腾退房屋，但也不免心灰意冷。
今年8月初，律师的电话又打了过来，语气里透着一股兴奋：“老王，天无绝人之路！最高法刚出了个新司法解释，你的案子，有戏了！”
律师口中的“新解释”，就是于2025年7月横空出世的《最高人民法院关于办理执行异议之诉案件适用法律若干问题的解释》（下称执行异议之诉解释）。它就像一把钥匙，为无数像老王一样困在“工抵房”泥潭里的人，打开了一扇希望之门。
回顾过去：“工抵房”维权的“旧困境”
在过去，根据执行异议复议规定，在“工抵房”未及时办理不动产权证，面对法院执行，房屋持有人往往面临着几大难题：“消费者”身份认定难，不同于“为了生活消费需要”而购房的普通消费者。而像老王这样，以接收抵债房产形式获得房屋的建筑商，是否属于“消费者”，在司法实践中存在争议；权利对抗能力弱：银行的抵押权是明确登记在册的“物权”，而老王手上的《以房抵债协议》仅仅是“债权”。“物权”的效力通常是优于“债权”的。裁判规则不统一：有的法院对于“工抵房”视同以物抵债，而不是基于建设工程优先受偿权认可其优先权。
正因如此，老王的律师才会一开始就给出悲观的判断。然而，法律总是在不断发展中回应社会现实，2025年的新解释，正是对这一困境的精准破局。
游戏规则改变者：2025年《执行异议之诉解释》第十七条带来了什么？
这次新解释的第十七条，为建设工程价款优先受偿权人开辟了一条专门的保护路径。
新规条文：
人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；
（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；
规定字字千金，精准地回应了“工抵房”的核心痛点：
- 明确了主体身份
新规第一句话就直接点明了“不动产折抵工程债务”，也就是像老王这样的承包人，即直接与建设单位（开发商）存在建工合同关系的承包人。如果是总包单位下游的分包、转包甚至材料供应商，则不符合民法典第807条之规定。但如果系承包人在法定期间行使优先受偿权，并以通过合法行使的将该工程债权转让给第三方，则该受让方也依法享有优先受偿权。 - 强调了“合法有效”的“折价协议”
一般而言，口头协议难以得到支持。因为工程债权金额要明确，抵偿金额也要确定。实践中，也有部分承包人有“骑墙心态”，口头同意拿房抵债，不签协议，不收房，一旦找不到下家买房人，再回转头向开发商索债。 - 与以物抵债协议不同
执行异议之诉第十五条规定了，案外人以普通以物抵债协议排除强制执行的要件：①查封前签有以物抵债协议；②价值相当；③合法占有；④非因案外人原因未办证。两相比较，工抵房的的房屋持有人则没有要求占有房屋及办证问题无过错等要件，保护更为有利。同时还有一个重大差异，在于工抵房可以排除抵押权的执行，而普通以物抵债则只能排除一般金钱债权的执行。轻重有倚，对“工抵房”有更强大的保护，就在于其来源建设工程价款债权。
案例重生： 对照老王的案子，原本看似“悬了”的案子，在2025年新解释的“光环”加持下，瞬间变得“有戏”了！
手把手教你用“新武器”维权
法律给了我们武器，我们还要学会如何使用它。如果你也面临着和老王类似的困境，以下是在新规背景下的维权步骤和策略：
第一步：迅速提起执行异议、甚至异议之诉：当发现房产被查封后，立刻向执行法院书面提起执行异议，并提交初步证据，主张你对该房产享有足以排除强制执行的权利。如果异议被驳回，则刻向执行法院提起“执行异议之诉”。
第二步：围绕新规，扎实准备证据：证明主体身份： 《建设工程施工合同》、工程结算单、工程款支付凭证等。证明抵债事实： 《以房抵债协议》，该协议的签署应当在发包人（建设单位）应给付建设工程价款之日起算十八个月内。
总结：法律不亏待每一个为权利而战的人
2025年的《执行异议之诉解释》，让我们看到的是中国司法实践的不断进步——它越来越贴近真实的社会经济生活，也越来越注重程序法与实体法的协调统一。
当然，我们必须再次强调，法律的更新为维权者提供了更有力的武器，但每一个案件都有其独特性，证据的收集、诉讼的策略都需要专业的把控。如果你正面临相似的困境，最好的选择，依然是第一时间寻求像本站律师这样，时刻紧跟立法前沿的专业人士的帮助。